Mik a főbb előnyei egy lakásnak? Az első két érv, ami eszünkbe juthat, hogy családias és viszonylag (ránézésre!) olcsóbb, mint egy irodaházon belül bérelt vagy tulajdonolt iroda. A vállalkozások többsége számára a lakásiroda választásakor a költségvetés optimalizálása az elsődleges szempont. Azonban ha utánaszámolunk, a számok az irodaház-koncepciót fogják igazolni (erre még visszatérünk).

További érv, hogy sokan – a korábbi jól működő hitelpiac segítségével – inkább hitelt vettek fel és saját irodát vásároltak, mondván inkább hiteltörlesztést fizetnek bérleti díj helyett. Ez utóbbi kérdéskör egy örök vita tárgya (venni vagy bérelni?). Én személy szerint nem vagyok az ingatlanszerzés ellen, azonban azt kell, hogy mondjam, hogy amennyiben a vállalkozásnak nincsenek kiapadhatatlan forrásai, akkor minden erejével azon kell lennie, hogy a saját üzletmenetét finanszírozza, és ne ingatlanbefektető legyen. Vegyen több gépet, több készletet, költsön többet fejlesztésekre, képzésre, képezzen tartalékokat, költsön bármire, ami szükséges az üzlet sikeréhez. Egy mérsékelten sikeres vállalkozás a saját készletein, fejlesztésein, a marketing tevékenységbe vagy HR-be való befektetésein mindenképpen nagyobb eredményt kell, hogy elérjen mint amit egy saját célú ingatlanbefektetésen el lehet érni. Ez egyszerű számtan, egy pár képletes excel táblában kiszámolható.

A jelenlegi piaci helyzet jól példázza azt, amiről beszélünk. A lakásárak leestek, a devizahitelek tőketartozása az árfolyam miatt nagyot nőtt, mindeközben a cégek forráshiányossá váltak, csökkentek a bevételek. Tehát általánosságban kijelenthető, hogy számos – egyenként is súlyos – sorscsapás éri azokat, akik lakásirodát vásároltak. Miközben a terhek nőttek, a saját erő elpárolgott a hitel mögül, a cégek jövedelemtermelő képessége is csökkent. Sokszor ebből a csapdából már kiút sincs, viszi a bank a fedezetet, rosszabb esetben a hitel mögött személyes kezesség is van, ami még fájdalmasabb…

Az irodaházak mellett szóló érvek:

- Professzionális üzleti környezet – A cégek ügyfelei általában díjazzák, hogy nem egy (általában lepukkadt) lakóházba érkeznek, hanem egy megfelelő üzleti infrastruktúrába. Nem terjeng a pörköltszag a folyosón, nem találkozik az ügyfél az éppen részeg szomszéd bácsival…

- Csak nettó területek – Egy irodaházban lévő iroda nem rendelkezik felesleges terekkel, például nincs fürdőszoba és konyha az ingatlanban, csak mosdó és teakonyha. Így jóval kisebb helyre van szükség. Egy 80 nm méretű lakásirodában dolgozó cégnek irodaházban csak 60-65 nm területre van szüksége!

- Professzionális szolgáltatások – Biztonsági őrzés, közös területek megfelelő karbantartása és takarítása, portaszolgálat, stb. amely egy lakásirodában nincsen. A mai világban sajnos igen gyakori kérdés a biztonság, főleg a betörésvédelem. A lakásirodák nincsenek megfelelően védve, nincs portaszolgálat amely megakadályozza az illetéktelenek belépését a házba, nincs éjszakai őrzés sem, ennél fogva egy éjszakai betörés kapcsán reggelig nem sok minden történik.

- 24 órás műszaki felügyelet, karbantartás – Ha elromlik valami (pl: nem megy a fűtés), azt az irodaház karbantartó személyzete kijavítja külön térítés nélkül. Egy lakásirodánál ez külön gond, külön intézkedni kell szerelőről, ami időt és költséget visz el.

- Rugalmasság – Általánosságban elmondható, hogy minden cég folyamatosan fejlődik, változik. Néha növekszik, néha csökken a mérete, ehhez rugalmas térre van szükség. Az irodaházak sokszor képesek lekövetni ezen változásokat, azaz egy bővülő cégnek például további területeket biztosítani. Egy lakásirodában ez nem megoldható, ha kinőtte a cég az irodát, költözni kell, keresni egy nagyobbat, ami ki tudja meddig lesz elég?

- Költséghatékonyság – Az előbbi felsorolásból kitűnik, hogy egy professzionális irodában jóval kisebb helyre van szükség, mivel nem tartalmaz felesleges, kihasználatlan területeket (wc, fürdő, étkező, stb.). Azt gondolom, hogy a felesleges fényűzést kerülő, költséghatékony B kategóriájú irodákban irodát bérelni nem kerül többe, sőt sokszor olcsóbb, mint egy ugyanolyan környéken lévő lakást kibérelni. A példa kedvéért egy Újpest belvárosában lévő olyan B irodaházat vettem, amelyben 7 EUR/nm bérleti díjjal és 2 EUR üzemeltetési költséggel számoltam. A lakásiroda egy ugyanott lévő, jó állapotú, pár éve épült épületben lévő lakás adatait tartalmazza.

A költség-összehasonlítás során nem vettük figyelembe, hogy a lakásirodában fizetendő közös költség szolgáltatás tartalma sokkal kisebb, mint amit egy irodaházban a bérlő szolgáltatásként kap (pl: biztonsági őrség és recepciószolgáltatás). Ezzel együtt a táblázatból az derül ki, hogy egy irodaházban, professzionális környezetben, a lakáshoz képest emelt szintű szolgáltatásokat kap a bérlő olcsóbban, mint ha lakásirodát bérelne.

Az irodaházak piaca mára meglehetősen szegmentált, ezáltal rengeteg választási lehetőséget tud kínálni mind lokáció, mind árazás, mind a szolgáltatás színvonala szempontjából.

Az általam vezetett Indotek csoport piacvezető a hazai B kategóriájú irodák, raktárak, ipari ingatlanok piacán. A mi ügyfeleink többsége hazai KKV, így a minőségi szolgáltatások nyújtása mellet egyértelmű célunk, hogy rendkívül kedvező árainkkal vonzó alternatívákat tudjunk nyújtani mind a drága “A” kategóriából érkezők, mind a lakásirodákban dolgozó cégek számára.